예비창업자에게 도움이 되는 창업의 3대요소 1-1-매장을 고르는 방법.

안녕하세요. 만물보부상입니다. 지난 글은 아이템을 선정하는 부분에 관하여 글을 썼습니다. 그럼 이제 아이템이 선정되었다면 매장을 어떻게 고르는지 제 경험을 기준으로 이야기드리겠습니다. 제가 했던 브런치매장의 경우는 일반적으로 상가를 고르는 방법과는 다르게, 오히려 그 반대로 정했습니다. 반대로 생각했다는 건 무엇일까요?

1. 꼭 1층이어야 하는가?

대부분의 사람들이 1층에 매장을 개점하는 경우가 많습니다. 이는 매우 당연한 부분입니다. 하지만 좋은 건 알지만 반대로 그만큼 상당한 부담이 됩니다. 그래서 일단 1층에 대한 고정관념을 파괴했습니다. 카페와 브런치매장 대부분이 1층에 있습니다. 1층이 좋은 만큼 상당히 높은 임대료를 자랑합니다. 그리고 우리가 흔히 생각하는 브런치는 어떨까요? 이쁘게 인테리어 해놓고 아주 작은 접시에 이쁜 음식 조금 올려놓고 비싸게 받는 것이 우리가 생각하던 브런치입니다. 우리들의 아버지들, 그리고 제 또래들은 이런데 한번 쫓아갔다가 '이게 뭐야..? 이게 8천원이나해?!' 하며 놀라기도 합니다. 그럼 만물보부상이 했던 매장은 어떨까요? 일단 1층이 아닌 4층에 있습니다. 그럼 대부분이 어떤 생각을 할까요? "4층이라고? 브런치 먹으러 누가 거길 올라가?" 이렇게 생각할 수 있습니다. 1층을 선택하는 이유는 사람들의 접근성이 편하기 때문입니다. 반대로 위층으로 올라가는 것을 두려워하고, 가게를 정하는 위치는 아니다는 불문율 비슷한 게 있을 정도입니다. 상대적으로 접근성이 떨어지는 것이 사실입니다. 하지만 아이템에 자신이 있고 장사에 자신이 있으면 그것이 상당히 좋은 선택이 될 수 있다는 겁니다. 저는 말씀드렸던 것처럼 브런치 매장의 경우 4층에 80평대의 넓은 매장을 과감히 오픈하였습니다. 그것도 아예 상가를 매입해서 오픈했었습니다. 왜? 자신이 있기 때문입니다. 

2. 1층 3가지의 부담.

첫 번째로 일단 보증금이 너무 비쌉니다. 사실 요즘 1층 1칸 15평 매장도 5천만 원 이상 되는 매장들이 너무나 많습니다. 일단 보증금이 비싸면 부담이 됩니다. 보증금 이외의 나머지를 준비하는 과정이 힘이 듭니다. 처음부터 이렇게 부담이 되면 사실 어려움이 많습니다. 좋은 자리가 좋은 건 사실이지만, 꼭 알려드리고 싶은 것은 초보사장님들은 그 좋은 자리가 반대로 정말 힘들게 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 첫 장사는 항상 부담이 되지 않게 최소한의 자본으로 시작하시길 바랍니다. 설사 망하더라도 본인을 망가뜨리는 '파괴적망함'이 아닌 '다음단계로 넘어가는 경험을 쌓은 폐업으로 그것이 노하우가 될 수 있게, 다시 일어설 수 있는 만큼의 창업'을 하시기 바랍니다. 

두 번째, 기본적인 자리에는 항상 권리금이 붙습니다. 자리가 조금만 좋아도 기본 1억 이상의 권리금이 붙습니다. 우리가 코로나 시절 권리금이 대부분 없을 것으로 생각했지만 절대 그렇지 않았습니다. 좋은 자리는 상당히 높은 권리금이 떨어지지 않고 존재하는 곳들이 많았습니다. 더욱이 우리는 스스로 매장을 찾는 능력이 없다 보니 부동산 중개업소를 통해 매장을 찾습니다. 그럼 어떻게 될까요? 권리금이 상승합니다. 부동산에 물건을 내놓을 때 조금이라도 더 받으려는 심리가 있습니다. 그리고 간혹 부동산에서 과거에 입금 작업을 하는 예도 있습니다. (입금작업: 일정 금액은 상가주인에게 주고 나머지는 부동산이 가지고 가는 방법, 이런 경우 저절로 권리금이 상승하고 부동산의 경험이 없는 사람들이 쉽게 넘어갈 수 있습니다.) 이런 부분 잘 알고 하시길 바랍니다.

세 번째는 임대료와 관리비가 엄청 비쌉니다. 사실 이 부분이 너무나 중요합니다. 제가 있던 연신내 기준 고양 스타필드 쪽이나 롯데몰 쪽 요즘 1층 15평 매장 임대료 350에서 400 달라고 하는 곳들이 많이 있었습니다. 웃긴 것은 공실로 놀고 있는데도 그렇게 달라고 합니다. 왜일까요? 바로 비싼 가격에 상가를 분양받았기 때문에 비싸게 임대를 놓는 겁니다. 시행사의 무분별한 홍보작업으로 비싸게 팔아먹고 비싸게 임대를 내주겠다는 약속을 합니다. 그리고 별별 혜택과 이벤트를 내겁니다. 일단 15평 1층 매장 분양가 10 정도 합니다. 이거 팔아주면 기본 5천만 원 정도 쏩니다. 그리고 또 거기에 그 물건 임대로 맞춰주면 2~3천만 원 더 쏩니다. 근처에 여러 부동산에 이 좋은 조건 파격조건을 겁니다. 그럼 어떻게 될까요? 우리의 초보사장님들이 그 부동산에 들어갑니다. 부동산에 앉아있던 공인중개사 사장님 눈이 반짝입니다. 그리고 나도 모르게 한 2,3시간 끌려다닙니다. 따라다니면 너무나 황홀한 이야기와 좋은 조건에 나도 모르게 빨려 들어갑니다. 이게 들어오는 임차인에게, 우리의 초보사장님들에게 고스란히 부담으로 돌아갑니다. 나중에 이러한 것들이 숨이 막힐 정도로 부담으로 돌아옵니다. 여러분 렌트프리 좋아하시면 안 됩니다. 그게 다 거기에 녹아있는 겁니다. 

1층의 경우 위의 3가지가 대표적으로 가장 부담됩니다. 하지만 반대로 분명 좋은 점은 있습니다. 정말 내가 초보자라면 1층에 시작하는 것도 좋은 방법입니다. 그런데 여기서 가장 중요한 부분은 사장의 마인드셋이 안되어 있다면 사실 그거 그냥 다 날리는 겁니다. 저는 아이템이 확실했기 때문에 4층으로 올라갔습니다. 제가 확신했던 이유는 넓은 매장과 예쁜 인테리어입니다. 그리고 일반 브런치매장의 절반 가격대의 정말 맛있고 이쁜 음식들. mz세대들이 찍고 싶어 하는 음식, 가고 싶어 하는 매장, 엄마들이 사랑하는 곳. 바로 그런 매장이라 생각했기 때문입니다.

3. 제가 매장을 구할 때 중요하게 보는 것.

1. 넓고 편리한 주차장. 

저는 확실한 아이템이 있으면 매장을 고를 때 가장 중요하게 생각하는 부분이 바로 주차장입니다. 그러니까 내 음식이 맛있고 확실한 콘셉트가 있다면 손님은 자연스럽게 옵니다. 이거 아주 중요한 부분입니다. 그래서 브런치매장을 오픈했을 때마다 저는 주차장을 아주 중요하게 봤습니다. 넓고 편안한 주차장. 아마 이 글을 읽은 분들 중 상권만 믿고 주차장의 중요성을 느끼지 못해 손님들의 주차문제로 곤욕을 치르는 분들이 계시리라 봅니다. 

2. 넓은 매장입니다. 

아이템이 확실하고 장사에 자신이 있을 때 저는 넓은 매장을 아주 중요하게 생각합니다. 브런치매장도 80평대의 공간으로 손님들에게 편안한 분위기를 제공합니다. 우리는 코로나 이후 달라진 부분이 있는데 바로 공간에 대한 사람들의 생각입니다. 그러니까 이제 좁은 곳 자체를 안 가기 시작했습니다. 좁은 곳을 갈 때는 확실한 이유가 있어야만 손님들은 갑니다. 예를 들어 맛집이라던가. 특히 요즘 엄마들은 편안하고 넓은 공간을 좋아합니다. 역시 mz세대들도 넓고 예쁜 공간, 사진 찍을 곳이 많은 곳을 좋아합니다. 그렇기 때문에 1층에서 높은 임대료를 내기보다는 높더라도 1층의 3분의 1도 안 되는 가격으로 매장을 예쁘게 꾸몄었습니다.

3. 매장의 높이.(천장고)

사실 이 부분은 다들 놓치는 경우가 대부분입니다. 그런데 정말 중요한 사항입니다. 저는 이 천장 높이를 상당히 중요하게 생각합니다. 초보창업자 사장님들은 사실 상권에만 정신이 팔렸지 이렇게 꼼꼼한 매장, 공간의 중요성을 모르는 경우가 대부분입니다. 인테리어를 해놔도 천장이 높은 곳이 훨씬 예뻐 보입니다. 그리고 더 넓어 보입니다. 매장이 좁은 곳은 특히 천장 높이가 낮으면 정말 답답해 보입니다. 이건 아시는 분들은 아실 겁니다. 그리고 예전 저처럼 대형 매장을 운영하실 분들은 특히 천장이 높아야 웅장하고 편안한 분위기를 연출할 수 있습니다. 이 천장의 높이는 생각보다 상당히 중요하므로 꼭 기억해 두시길 바랍니다.

오늘은 매장을 고르는 법에 대하여 글을 써보았습니다. 제가 항상 이야기드리는 것이지만 제 말이 정답은 아니니 절대 오해하지 마시고 그저 조금이라도 도움이 되고자 하는 마음에 글을 씁니다.